Prenons un cas type, à Béziers. Un propriétaire hérite de l’appartement de sa grand-mère, au deuxième étage d’un immeuble des années 1960, non loin des allées Paul-Riquet. Il veut le louer pour la rentrée.
Le diagnostiqueur passe en juin, et son rapport sur l’électricité relève plusieurs anomalies : pas de dispositif différentiel adapté aux conditions de mise à la terre, une salle de bains sans liaison équipotentielle, une prise fendue qui laisse apparaître des éléments sous tension, des conducteurs sans protection mécanique dans l’entrée.
Le propriétaire se pose deux questions : peut-il louer malgré ce rapport, et doit-il tout refaire avant ?
Un diagnostic obligatoire pour les installations de plus de quinze ans
Depuis la loi ALUR de 2014, le dossier de diagnostic technique annexé au bail comprend un état de l’installation intérieure d’électricité et de gaz, destiné à évaluer les risques pour la sécurité des personnes.
Un décret du 11 août 2016 en a précisé la portée : il concerne les logements dont l’installation intérieure d’électricité a été réalisée depuis plus de quinze ans. C’est le cas d’une grande partie du parc ancien de l’Hérault, des maisons de village du Biterrois aux immeubles du centre de Sète ou de Montpellier.
Son contenu est le même que celui du diagnostic exigé lors d’une vente. Le diagnostiqueur examine les parties privatives, en aval de l’appareil général de commande et de protection du logement, jusqu’aux prises et aux points d’alimentation.
Il vérifie la présence et l’accessibilité de cet appareil général, l’existence d’au moins un dispositif différentiel adapté aux conditions de mise à la terre, la protection de chaque circuit contre les surintensités, ainsi que la liaison équipotentielle et l’installation dans la salle de bains ou la salle d’eau.
Il relève aussi les matériels présentant un risque de contact direct avec des éléments sous tension et les conducteurs non protégés mécaniquement. Selon le décret, ces six points fixent les exigences minimales de sécurité d’une installation existante.
Les maisons de village restaurées par étapes cumulent souvent des circuits d’époques différentes, ce qui multiplie les anomalies relevées sans que l’installation soit pour autant hors d’usage.
Le diagnostic est valable six ans. Un diagnostic réalisé pour une vente depuis moins de six ans peut servir pour la location, tout comme une attestation de conformité visée par l’organisme agréé, si elle a elle aussi moins de six ans.
Lorsque le logement est équipé du gaz, le même dossier comprend un état de l’installation intérieure de gaz. L’ensemble est fourni par le bailleur et annexé au contrat lors de sa signature ou de son renouvellement : un diagnostic de plus de six ans au moment d’un renouvellement doit donc être refait.
Il est communiqué au locataire par voie dématérialisée, sauf opposition explicite de l’une des parties.
Un constat, pas une obligation de travaux
Le point qui surprend le plus les propriétaires est celui-ci : le diagnostic électricité n’impose, à lui seul, aucuns travaux. Il informe le locataire de l’état de l’installation et ne conditionne pas la signature du bail. Le propriétaire de Béziers peut donc, juridiquement, louer avec un rapport chargé d’anomalies.
Ce serait pourtant une mauvaise idée, à cause de la décence. Un logement loué comme résidence principale ne doit pas laisser apparaître de risques manifestes pour la sécurité physique ou la santé des occupants, et ses réseaux et branchements d’électricité doivent être conformes aux normes de sécurité définies par les textes et en bon état d’usage et de fonctionnement.
Un rapport qui signale l’absence de protection différentielle ou des éléments sous tension accessibles fournira au locataire, le jour venu, la preuve que le logement ne remplissait pas ces conditions.
Le locataire peut alors demander la mise en conformité du logement sans remettre en cause le bail. Faute d’accord ou de réponse dans les deux mois, il peut saisir la commission départementale de conciliation, et il peut aussi s’adresser directement au juge.
Celui-ci détermine les travaux à réaliser et leur délai, et peut réduire le loyer ou en suspendre le paiement jusqu’à leur exécution. Dans l’Hérault, cette commission est placée auprès du préfet, à Montpellier, et peut être saisie aussi bien par le bailleur que par le locataire.
En cas d’accident, enfin, le rapport annexé au bail pèsera lourd dans l’appréciation de la responsabilité du bailleur.
La mise en sécurité plutôt que la rénovation complète
Le propriétaire de Béziers a fait chiffrer une mise en sécurité plutôt qu’une réfection totale : un tableau neuf avec interrupteurs différentiels, la reprise de la liaison équipotentielle de la salle de bains, le remplacement des matériels dangereux et la protection des conducteurs de l’entrée.
Le devis, autour de 1 900 euros dans cet exemple, restait loin du coût d’une installation entièrement refaite. À la fin du chantier, il a demandé une attestation de conformité visée par l’organisme agréé : le décret prévoit qu’une telle attestation, relative à la mise en conformité ou à la mise en sécurité de l’installation, tient lieu de diagnostic tant qu’elle a moins de six ans.
Le rapport classe les anomalies selon ces six points, mais il ne dit ni combien coûteront les travaux, ni par où commencer. Les éléments sous tension accessibles et l’absence de protection différentielle sont, en toute logique, les premiers à traiter, puisqu’ils exposent directement les occupants.
Pour comparer les devis, le plus efficace est de demander à chaque électricien de reprendre, point par point, les anomalies du rapport : un devis qui n’en traite qu’une partie laisse subsister le risque.
Le futur locataire reçoit ensuite, avec le bail, une attestation récente plutôt qu’un rapport chargé d’anomalies, ce qui rassure autant qu’il protège.
Il ne faut pas confondre les deux documents. Le diagnostic constate l’état de l’installation à un moment donné ; l’attestation certifie qu’après travaux, l’installation respecte les règles de sécurité.
Pour un bailleur qui loue régulièrement, la seconde vaut souvent l’investissement : elle remplace le diagnostic pendant six ans et ferme la discussion sur la sécurité de l’installation.
Une fois l’installation remise en sécurité, le propriétaire a aussi intérêt à rappeler une règle dans le bail : le locataire ne peut pas transformer les équipements loués sans son accord écrit, et le bailleur peut exiger à ses frais la remise immédiate en l’état d’une transformation qui met en péril la sécurité du logement.
Le diagnostic électricité n’est qu’une pièce du dossier que le propriétaire doit remettre à son locataire, aux côtés du diagnostic de performance énergétique, du constat de risque d’exposition au plomb pour les immeubles anciens, de l’état mentionnant la présence ou l’absence d’amiante et, dans les zones concernées, de l’état des risques.
Le guide de Mon Avocat Bailleur sur les documents à fournir pour une location récapitule ces pièces et ce que le bailleur risque à les omettre.